一线楼市陷量减价涨怪圈金九银十成色难断

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-09-16 00:00:00

9月16日，“金九”已渡过二分之一，但从现在楼市的浮现来看，8月底的数个利好策略未能让疲软的楼市“火”起来，“金九”可谓非常十分冷落。值得关切的是，受三四线城市房地产商场不景气的作用，一线城市一改上半年凸起的浮现，出售量大幅下滑。CRIC数据显现，9月上半月一线城市商品住宅出售144万平方米，环比下滑20%。但另外一方面，一线城市的房价却继续高涨前行，地价也频仍革新记载，堕入了“量降价涨”的怪圈。

降温出售量大幅下滑

笔者从北上广深等一线城市熟悉到，9月前两周住宅出售量除上海有小幅上升、广州持平外，北京、深圳下滑幅度跨越20%。华夏地产近期数据显现，北京9月前两周新建住宅出售3470套，比8月同期4462套下滑22.2%。深圳9月前两周出售2059套，与8月同期2690套对照下降23.4%。

而从出售面积来看，四个一线城市则是周全下降。CRIC研究核心近期数据显现，北京9月上半月出售面积40万平方米，环比下降14%。上海出售50万平方米，环比下降18%，广州、深圳则区分出售33万平方米与21万平方米，区分下降26%与22%。

深圳华夏地产研究核心司理王飞浮现，9月首周，深圳有2个住宅项目入市。这两个项目，其中一个出售率勉强达到8成，另外一个出售率仅为6.5成。“较低的出售率和较高的出售平均价钱反映出当前的商场热度已经大不如前。”

CRIC研究核心研究员杨科伟则认为，“9.3”小长假拖累上半月出售量。值得关切的是，当然小长假简直作用了局部区域的出售，但不可否认的是8月就有明显的下滑趋势。CRIC研究核心数据显现，8月北上广深出售量整体降幅跨越20%。

对此，杨科伟认为，跟着前期策略效力的递减，购房者的购置热情降低了。另外，7、8月供给不足使需要难以充实释放，也对当前出售量有所拉低。再加上上半月房企营销力度有限，鲜有项目推出较鼎力度的“让利”、“促销”，这也在一定水平上作用出售量的上升。

怪圈楼市现“量降价涨”

在出售量下降的同时，一线城市房价却继续保持高涨趋势。CRIC研究核心数据显现，北京一手房生意业务价钱指数环比上升1.08%，同比上升5.51%；上海方面，8月环比上升1.77%，同比上升9.31%；广州方面，则环比上升1.03%，同比上升4.62%；深圳方面，8月价钱指数则仍然高达5.07%，同比上升23.96%。

华夏地产分解师张大伟认为，因为出售量的委靡经常发生在价钱下降之前，所以现在楼价仍然惯性冲高。假如出售量继续保持下降态势，不清扫房价会有一定的调整。另外一方面，因为一线城市地盘罕见，近期拍地价钱屡立异高，也进一步作用入市房产价钱。

数据显现，停止9月13日，北上广深出售7宗住宅地盘，平均溢价率跨越34.53%，平均楼面价达到1.73万的年内较高点。

而除北京，在上海、深圳等一线城市，豪宅化已经成为一线城市纯商品房商场共同特征。上半年此后，北京、上海、深圳6万/平方米高单价楼盘出售量均大幅增加。其中，上海上半年出售单价6万/平方米高单价楼盘共出售2299套，远超2014年同期的621套，出售金额较去年大幅增加232%。北京同比增加146%，深圳同比增加84%。从出售额占比环境来看，北京和上海高总价楼盘出售额同比增幅区分达到32%和27%。

对此，中指院认为，在一线城市慢慢插手存量房时代的后台下，新建住宅的价钱发现体系编制慢慢向供给端偏移，地盘价钱的飞涨使开发商不克不及不提拔产品定位来实现盈利。这在很大水平上加速了一线城市价钱飞涨，使得住宅产品被**化。

因为库存高企、成本链承压、成本巨减，房企不克不及不采用高房价形式提高成本。按照上市房企2015日前报数据统计显现，142家上市房企上半年欠债算计接近3.4万亿元，同比增加13%，平均欠债率为76.8%，创下近年来的峰值。与此同时，华夏地产数据显现，停止9月8日，公有138家房企公布半年报，总存货金额高达2.48万亿元，同比涨幅达12%。库存涨幅跨越50%的房企多达16家，占所有企业的11%，绿地、万科、保利、招商4家企业库存跨越千亿元。

在此后台下，房企成本链重要水平不问可知。再加上房企平均成本已下滑至不足10%，仅为9.1%，这让房企的成本加倍重要。

有分解称，一线城市跨越20的房价收入比本已处于不合理区间，若“量降价涨”趋势不改，一线城市将难以支撑太高房价，甚至出现泡沫风险。

看市 “金九银十”成色难断

“从近期出售环境看，8月底实施的降准降息对于深圳楼市短工夫提抖擞用不大。地产商场的情感仍然承受着商场热度下降的反面作用。”张大伟说。但他认为，跟着供给的增添，商场信心的重振，“金九银十”仍值得期待。

华夏地产监测的22个城市数据显现，核心项目推售套数接连两周环比上升，以保障9月商场的充沛货源。二手住宅商场上周出售量虽受到小长假作用有所回落，但一线城市业主和司理人对商场的信心均出现提拔。现在，京沪穗深华夏价钱指数均环比上升，涨幅在0.1至8.3个百分点之间；沪穗深华夏司理指数一样集体上升，涨幅在0.8至2.1个百分点之间。

简直，对于一线城市的需要来说，库存仍远远不足。CRIC研究核心数据显现，北京8月商品房库存1025万平方米，消化周期仅为8.9个月，同比下滑47%；广州8月库存904万平方米，消化周期8.5个月，同比下调36%；上海、深圳方面消化周期更低至6个月和5.9个月，区分同比下调52%与70%。

王飞浮现，从9月首周数据来看，开发商仍然有所担忧，持观望立场，都停顿在“金九银十”获得较大成本。在微观环境仍然面临多重风险的环境下，跟着开发商加大推盘力度，预计“金九银十”的后半段楼市出售量或有所上升，但出售价钱将因房企之间激烈竞赛受到一定的压力。